Category Archives: Legislatie imobiliara

Ce trebuie să știm despre Antecontract

antecontract-vanzare-cumparareAntecontractul, cunoscut și sub numele de promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, reprezintă acel act semnat de ambele părți prin care cumpărătorul se angajează să încheie într-un termen stabilit un contract de vânzare-cumpărare cu beneficiarul. Antecontractul este un act important care garantează atât proprietarului primirea unui avans și promisiunea cu clauze specifice a achiziționării imobilului sau al terenului de către cumpărător, cât și garanția acestuia din urmă că proprietatea nu va fi vândută altcuiva. În acest tip de act există cauze obligatorii care se regăsesc în toate exemplarele unui astfel de document. Acestea includ obligația părților de a încheia la data stabilită contractul de vânzare-cumpărare și stabilirea obiectului contractului.

De regulă, în cazul neîncheierii contractului de vânzare-cumpărare, în funcție de partea care a renunțat la obligațiile impuse de acesta, proprietarul va plătii dublul avansului primit, iar cumpăratorul va pierde avansul achitat. În cadrul acestor clauze obligatorii este stabilită identitatea precisă a imobilului și al prețul achiziționării acestuia. Clauzele facultative pot include clauza penală în cazul nerespectării plății la data stabilită, clauza de arvună prin care vânzătorul se obligă să îi plătească dublul avansului primit cumpărătorului dacă din culpa acestuia nu se mai încheie contractul original de vânzare-cumpărare. Alte clauze din categoria celor facultative includ clauza de dezicere care prevede posibilitatea anulării antecontractului și a desființării acestuia în schimbul unei sume de bani, precum și clauza rezolutorie.

Este bine să se acorde o deosebită atenție unor cazuri aparte cum ar fi încheierea unui antecontract atunci când imobilul este proprietate comună pe cote-părti. Contractul trebuie încheiat cu toți co-proprietarii de drept, altminteri valabilitatea contractului va fi stabilită în momentul în care are loc partajarea proprietății. Tot un caz aparte îl constituie și proprietățile comune în devălmășie. Acest tip de proprietate comună are caracteristică faptul că co-proprietarii dețin bunul nefracționat, fără să dețină o cotă parte fixă sau să poată identifica cât deține fiecare în parte. Acestă situație se întâlnește în cazul persoanelor căsătorite care dețin spre exemplu o proprietate. Dacă încheierea antecontractului nu se face în prezența ambilor soți și nu se obțin semnăturile amândorura, proprietarul care nu a semnat poate ulterior să invoce nulitatea actului precum și să se opună la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Un caz aparte care necesită de asemenea atenție este cazul în care proprietatea nu se găsește în patrimoniul vânzătorului în momentul semnării antecontractului. Acest caz apare la vânzarea de locuințe în construcție. Este recomandată adăugarea de garanții suplimentare privitoare la obligația vânzătorului de a-și respecta obligațiile contractuale.

După încheierea antecontractului acesta trebuie înscris în Cartea Funciară pentru validarea sa. Este foarte important ca datele privind identitatea proprietarului și a bunului ce urmează să fie cumpărat să fie verificate înainte de semnarea antecontractului. În caz contrar,  promitentul-cumpărător poate descoperi ulterior nereguli care să împiedice încheierea cntractului de vânzare-cumpărare. Acte ce ar trebui verificate de către cumpărător includ actele originale ale imobilului care să nu prezinte alterări, ștersături sau pasaje neclare referitoare la dreptul de proprietate al vânzătorului în cauză.

Alte acte care ar trebui verificate înainte de semnarea antecontractului mai sunt și extrasul de Carte Funciară, certificatul fiscal care atestă că proprietarul are plătite impozitele către stat ale imobilului sau ale terenului în cauză și certificat constatator emis de Registrul Comerțului care atestă existența unei eventuale firme cu sediul social la imobilul în cauză.

Posted in Legislatie imobiliara. Tagged with , , , .

Sase intrebari ce se vor adresa cand se vinde o locuinta

vanzarea-locuinteiIndiferent daca o casa este pusa la vanzare de catre proprietarul ei sau cu ajutorul unui agent imobiliar pentru a ajuta la vanzarea acesteia, exista o serie de intrebari pe care un cumparator le va adresa vanzatorului si a obtine raspunsuri. Aceste intrebari sunt perfect legitime pentru a ajuta cumparatorul sa stie daca locuinta este structural izolata, in conditii de siguranta si o afacere buna. Cu toate acestea, este o tranzactie legala, precum si una financiara, de aceea este important ca raspunsurile sa nu fie doar promisiuni. Iata cateva intrebari pe care cumparatorii le pot adresa si cere sfaturi de vanzare care vor face tranzactia mult mai sigura. citeste tot

Posted in Analiza imobiliara, Legislatie imobiliara. Tagged with , .